Что нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости
Не секрет, что в сфере сделок по купле-продаже недвижимости очень часто случаются махинации, особенно при купле-продаже дорогой жилой недвижимости. Если сделка будет признана недействительной (специально ли это было подстроено или вышло случайно), то в проигрыше, как правило, остается покупатель. Для продавца один риск – что покупатель не заплатит всю сумму. Но этого легко избежать, зафиксировав передачу денег распиской. А признание сделки недействительной для продавца гораздо менее болезненно, поскольку он в любом случае получит назад свою недвижимость. Покупателю же вернуть деньги гораздо сложнее, а порой и просто невозможно. Конечно, закон предусматривает оставление жилого помещения добросовестному приобретателю, но это происходит довольно редко.
Так что же нужно проверить покупателю перед покупкой недвижимости.
Право и дееспособность продавца.
Гражданским кодексом установлен запрет совершать сделки недееспособным, а также ограниченно дееспособным гражданином. Кроме того, сделка может быть признана недействительной, если она совершается лицом, не осознающим свои поступки, хоть он и не признан недееспособным. Здесь можно попросить продавца предоставить справки от психиатра и нарколога о том, что он не состоит у них на учете, но это право продавца предоставлять их или нет. О лишении дееспособности можно узнать в органах опеки и попечительства. В любом случае нужно обязательно общаться с самим продавцом, и не довольствоваться только взаимодействием с его представителем.
Если среди собственников значатся несовершеннолетние дети, то за них подписывать договор должны их законные представители. Необходимо также проследить, что имеется разрешение на сделку органа опеки и попечительства.
Если недвижимость приобретается у юридического лица, нужно проверить его учредительные документы – нет ли противоречия этой сделки целям его деятельности. Также необходимо внимательно изучить полномочия представителя компании на право совершать такую сделку.
Наличие лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения.
Это могут быть граждане, отбывающие наказание, или получившие право бессрочного проживания в качестве завещательного отказа. Особенно внимательным нужно быть, если приобретается ранее приватизированное жилое помещение. Так, члены семьи нанимателя, отказавшиеся от приватизации, могут бессрочно пользоваться данным жилым помещением. Тоже касается несовершеннолетних детей, которые не были включены в число собственников при приватизации, и зарегистрированы в данном жилом помещении, они также сохраняют право постоянного пользования этим жильем. В соответствии со ст. 558 ГК, существенным условием договора продажи жилой недвижимости является перечень таких лиц. И если они не указаны в договоре, то такая сделка может быть признана недействительной. Не говоря уже о том, что получить в придачу к квартире посторонних жильцов, мягко говоря, неприятно.
Что бы избежать таких последствий, нужно получить расширенную выписку из домовой книги (конечно вместе с продавцом) в паспортном столе. Так же нужно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и сделок с ним. В ней будет указана вся история переходов прав собственности, ограничений, обременений. Узнать о жилом помещении можно также в Департаменте жилищной политики, отправив соответствующий запрос. В любом случае, в договоре купли-продажи жилья необходимо предусмотреть условие об обязательном предварительном снятии с регистрационного учета зарегистрированных в нем лиц.
Покупка жилого помещения, полученного в наследство.
Здесь нужно проверить, не могут ли объявиться новые наследники и заявить свои права. Так несовершеннолетние, через много лет после смерти наследодателя, достигнув совершеннолетия, могут заявить права на долю в недвижимости. Кроме того, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Если оно было выдано на основании безвестного отсутствия в течение определенного срока, то следует иметь в виду, что объявившись, пропавший собственник сможет восстановить свои права на жилье.
Наличие судебных разбирательств в истории жилого помещения.
Здесь возможна ситуация, когда права на недвижимость по решению суда уже принадлежат другим лицам, но это по каким-то причинам не нашло отражение в ЕГРП. Также возможна другая ситуация, когда жилье досталось продавцу по решению суда. Тут необходимо убедиться, что прошли все стадии обжалования – может быть, апелляционная инстанция уже отменила это решение.
Наконец, хорошо обратиться в паспортный стол по месту регистрации покупателя для проверки на предмет утери паспорта собственником жилья.
